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表里归一旭辉林峰:未来再无黑马

原标题:表里归一旭辉林峰:未来再无黑马 来源:经济观察网

3月25日,旭辉控股(0884.HK)发布2020年年度业绩,当年实现合同销售额2310亿元,较2019年增长15.2%,达成既定目标;合同销售面积1538万平方米,同比增长27.8%。

净利润为119亿元,首次突破百亿,同比增长近三成。“未来三年,旭辉的利润会维持两位数的增长。”旭辉CFO杨欣表示。

毛利率和核心净利润率出现了不同程度下滑,毛利率从29.7%降至25.1%,核心净利润率则从上年的12.2%降至11.2%。

旭辉管理层并未解释利润率下降的具体原因,仅表示,毛利回归是地产行业趋势,未来地产行业的合理毛利应该在20%-25%的区间。对于周转型地产企业来说,维持一个合理的毛利率,通过快速开发追求更高的ROE水平和净利率,是一种战略选择。

拿地方面,2020年,旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米,花费555亿元收购了60个新项目的权益,权益比63%,新增土储重点布局国家级城市群,长三角城市群新增货值616亿元,京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿元、134亿元、154亿元、387亿元。90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市。

截至去年年底,旭辉总土储面积6818万平方米,总货值超过1万亿,其中一二线城市总共占84%,旭辉行政总裁林峰表示,这一土储规模可满足未来三年持续增长需求。

在商业地产条线,旭辉储备的30多座商业综合体总建筑面积超过237万平方米,在一线城市布局超过三成。林峰表示,2020年至今,旭辉在长三角、环渤海、中西部落地的12个商业项目,均位于一线城市、二线城市的交通枢纽或三四线最核心城市的核心板块区域,贡献可售货值超465亿元,对应销投比近3倍。

他透露,旭辉每年会有10%的拿地资金投在商业项目上,今年计划新增商业项目15-20个。

实际上,旭辉2019年就开始在商业领域发力,7月成立旭辉集团商业地产管理总部,负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有运营,由林峰出任旭辉商业总裁。当年,旭辉实现租金收入5.3亿元,较2018年的2.7亿元增长125%。

不过,其商业租金收入距离“未来公司30%的营收来自租金收入”的愿景仍相差甚远。

年报显示,旭辉营业收入718亿元,同比增长27%,而租金收入为5.9亿元,较去年仅升2.1%,远不及物业管理62.7%的增幅。

尽管如此,旭辉将商业作为“第二主业”的意图仍然十分明显,2019年3月的业绩会上,旭辉控股董事局主席就曾表示,旭辉未来要“对标”新鸿基,“可能10年后你再看旭辉,就和香港新鸿基一样,有一半是开发业务,有一半是收租的业务”。2020年业绩会上,林峰透露,2021年到2023年,旭辉的租金增长率应该维持在50%以上,到2023年租金至少超过20个亿。

为此,今年2月,旭辉引入行业老将韩石加盟,任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁,同一时间,旭辉还宣布与华熙集团达成战略合作,共同对北京西部地区文体商业项目华熙LIVE进行开发运营。频繁的动作,能否有助于达成该公司对商业的期待,仍有待时间检验。

三道红线方面,旭辉处在剔除预收款后的资产负债率单项踩线的黄档。剔除预收款后的资产负债率为72.5%,虽然较去年同期下降约2.3%,但仍踩线。净负债率为64%,较2019年下降约1.6%;非受限现金短债比为2.73,较上年同期提升约0.63。对此,旭辉控股CFO杨欣在2020年业绩发布会上表示,旭辉管理层有信心,以最快的速度成为三条红线的绿档企业。

关于2021年的销售额目标,林中表示,旭辉将其定在了2650亿元。这一增长目标几乎与今年的增速15.2%持平,远低于2019年的32%的增速。林峰在2020业绩会上表示,房地产行业未来只有表现好的企业能持续、稳健的增长。“黑马的企业都是要加财务杠杆。在去杠杆的时代,在三道红线的时代,未来我觉得是不可能出现这种黑马的”。

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